GRACERS FB pixel

Вкрали квартиру – що робити?

Вкрали квартиру – що робити?

Історія не однієї квартири

Ринок первинної та вторинної нерухомості за останні роки перетворився на справжню арену для боротьби.

Свої особистісні протистояння відбуваються між рієлторами, забудовниками та продавцями квартир за клієнта, а також покупцями житла за можливість придбати кращі квадратні метри за дешевшу ціну.

Однак, в тіні цієї боротьби знаходяться також особи, яких часто втрачають з вигляду, але вони завжди напоготові скористатися вдалою нагодою та заволодіти квартирою законних власників за допомогою незаконних інструментів.

Їх називають по-різному, “чорні реєстратори”, “чорні нотаріуси”, “злодії”, “шахраї”, “рейдери”, але мета у даних осіб одна – заволодіти правом власності на чужу квартиру з метою її подальшого продажу.

Вітчизняний ринок, що первинної нерухомості, що вторинної, в більшості є недосконалим, що дозволяє так званим “рейдерам” фактично “вкрасти” ледь не кожну третю-четверту квартиру в Україні.

Історій, коли законні власники в найбільш неочікуваний для себе момент з'ясовують, що їхня квартира “юридично” їм вже не належить – величезна кількість, яка постійно збільшується.

Переважно це стає відомо під час спроб продати чи подарувати свою квартиру, здати в довгострокову оренду, або ж навпаки, коли до дверей квартири законного власника самостійно чи навіть з поліцією, або кремезними хлопцями, приходить державний/приватний виконавець і показуючи великий стос паперів ультимативно ставить вимогу виселятись з квартири, адже скоро сюди заїде новий власник.

Доволі страшна історія через свою поширеність вже не викликає особливо подиву в нашого суспільства, однак для дійсно законного власника це справжній шок та початок нової боротьби із “рейдерами”.

Як її розпочати та виграти – давайте розбиратись.

 

В тіні сірих схем

Порятунок законного власника розпочинається зі з'ясування, у який саме спосіб діяли “рейдери”.

Першочергово потрібно розуміти, що зміна юридичного власника відбувається на основі якоїсь правової підстави, про яку законний власник забув, або ж її створили самі шахраї, підробивши документи.

 

Так, найбільш популярними серед рейдерів є наступні “схеми”.

Схема 1. Використання кредитного договору, або ж договорів іпотеки, застави, поруки чи навіть розписки.

Так, власник майна може не пам'ятати, що колись брав кредит, або ж виступав майновим поручителем за кредитом знайомого чи когось із родичів, або вважати, що боргові зобов'язання припинені, або ж навіть не знати, що інший з подружжя має боргові зобов'язання.

Варіантів, яким чином скористатись наявністю боргу, або ж його навіть 1/100, існує безліч.

Переважно це відбувається шляхом звернення стягнення на предмет заставної/іпотечної квартири через “своїх” реєстраторів, які не задають зайвих питань, не перевіряють факт належного повідомлення боржника, наявності зареєстрованих людей у квартирі тощо.

Даний спосіб набуття права власності на квартиру не є однозначно незаконним, адже правова підстава може дійсно існувати (кошти у борг могли братись), однак у більшості подібні “договори фантоми” можуть дати про себе знати через 3, 5 чи навіть 10 років, коли спливли усі строки позовної давності.

Водночас, досить непоодинокими є випадки підроблення даних кредитних, іпотечних договорів, додаткових угод до них, або ж навіть боргових розписок, на підставі яких запускається реальний судовий процес за результатами якого суддя виносить рішення, на підставі якого відбуваються реєстраційні дії.

 

Схема 2. Використання довіреності від власника майна

Так, за рахунок колись виданої так званої генеральної довіреності на “все” – можна дійсно зробити “все”. Шахраї знають про це, як ніхто інший.

Найчастіше на підставі даної довіреності видається довіреність в порядку передоручення на третю особу, а та в свою чергу може продати квартиру, зареєструвати себе як власника майна, або ж передати квартиру в іпотеку, чи наприклад до статутного капіталу підприємства.

Варіанти залежать від строку дії передоручення, винахідливості шахраїв та наявності у них “своїх реєстраторів”.

У випадку, якщо ж довіреність не видавалась, а була підроблена, то можливості шахраїв стають безмежними.

Потенційним порятунком горе-власника майна може стати добросовісність нотаріуса, який відмовиться здійснювати посвідчення довіреності без довірителя, однак, як відомо – з подібними питаннями шахраї звертаються лише до “своїх нотаріусів”.

 

Схема 3. Реєстрація права власності на підставі підробленого рішення суду.

Даний спосіб заволодіння квартирою є найбільш “законним” з точки зору чинного законодавства, однак достатньо безглуздим, адже перевірити наявність відповідного рішення наразі не є проблемою.

Наявність судового рішення можна перевірити у Єдиному державному реєстрі судових рішень.

Проте, незважаючи на це, використання текстів підроблених судових рішень залишається у своєрідному ТОПі серед шахраїв.

Особливим попитом користується підробка рішень судів, що раніше були розміщені на наразі тимчасово окупованих територіях України (АР Крим, Луганської та Донецької областей), та нібито були прийняті ще до окупації даних територій.

 

Схема 4. Зміна характеристик об'єкта нерухомого майна

На перший погляд досить неоднозначний спосіб рейдерського захоплення, однак він також користується попитом.

Так до офіційних документів вноситься інформація, що будинок нібито зруйнований або реконструйований, через що змінюються його характеристики. Після цього до реєстру вноситься новий об'єкт нерухомості, старий віддаляється або залишається в реєстрі як дублер.

 

Схема 5. Відсутність відомостей про квартиру у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Найбільшої загрози для власників нерухомого майна становить ситуація, коли право власності набуте на майно до 2013р. (коли ще не працював Державний реєстр речових прав на нерухоме майно), а відомості про право власності на відповідну квартиру наявні наразі лише в БТІ та до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно після 2013р. внесені не були.

Так, саме відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно наразі є першоджерелом, що дозволяє з'ясувати, хто є власником нерухомого майна.

Водночас, шахраї користуючись цим, подають до реєстратора необхідний пакет документів, зокрема і технічний паспорт на майно, та реєструють себе чи третіх осіб власниками квартири.

Крім того, з огляду на роботу та кадровий склад сучасних БТІ, отримання оригіналів правовстановлюючих документів на квартиру не виглядає чимось нереальним.

Загалом перелік сірих схем можна продовжувати, адже він залежить від кмітливості та винахідливості рейдерів, тому власнику майна потрібно знати, що робити, якщо прикра, однак достатньо реальна ситуація, трапилась з ним.

 

Алгоритм дій

Крок 1. Першочергово необхідно з'ясувати, чи є відомості про нових власників у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Якщо “нові власники” є такими поки що лише на словах, або ж на підставі підроблених судових рішень, та не встигли внести відповідні відомості до зазначеного реєстру, необхідно звернутись до державного реєстратора із заявою про заборону вчинення реєстраційних дій. Діє вона 10 днів. Послуга безкоштовна.

У випадку, коли відомості про квартиру відсутні в реєстрі, а наявні лише в БТІ, попередньо потрібно подати до державного реєстратора, державного/приватного нотаріуса або виконавця відповідну заяву та правовстановлюючі документи на квартиру. Реєстратор внесе до реєстру про квартиру, а вас зазначить власником квартири.

 

Крок 2. Якщо відомості про нового власника вже внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, необхідно отримати усі наявні відомості про проведені реєстраційні дії, зокрема завантажені до реєстру скани договорів, судових рішень, заяв про проведення державної реєстрації та інші документи, на підставі яких відбулась реєстрація права власності за новими власниками.

Отримання цих документів є надзвичайно важливим етапом, адже це дозволить визначитись із схемою шахрайського заволодіння квартирою, опонентами по справі та визначити подальшу стратегію дій.

Зазначені копії документів можна отримати звернувшись до нотаріусів, або ж адвокатів, у яких є спеціальний ключ-доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Крок 3. Отримавши усі документи не обов'язково стрімголов бігти до суду. Є спосіб більш швидкий та достатньо дієвий – звернутись до Колегії з розгляду скарг у сфері державної реєстрації (так звана Антирейдерська комісія), яка уповноважена скасувати проведені реєстраційні дії, при чому заяву може бути розглянуто досить швидко, протягом кількох тижнів з моменту подання.

Однак, Антирейдерська комісія позбавлена права задовольнити скаргу навіть за очевидної незаконної реєстрації права власності за шахраями, якщо буде встановлено наявність судового спору по відповідних реєстраційних діях, адже наявність судового спору виключає можливість задоволення скарги, проте не її подання.

Звертаємо увагу, що шахраї стають усе більш кваліфікованими, і чудово знаючи про специфіку діяльності Антирейдерської комісії, самостійно звертаються до суду з позовом про скасування відповдіних реєстраційних дій.

В подальшому ця позовна заява буде забрана позивачами (шахраями), однак дорогоцінний час та можливість скасування реєстрації у Антирейдерській комісії буде втрачено.

 

Крок 4. Звернутись до суду з позом про скасування відповідних реєстраційних дій до суд за місцезнаходженням квартири, а також подати заяву про забезпечення позову шляхом заборони вчинення будь-яких реєстраційних дій щодо квартири та накладення арешту на майно.

Подання заяви про забезпечння є обов'язковим кроком, що істотно зв'яже руки рейдерам, не дозволить проводити подальші реєстраційні дії щодо квартири (в т.ч. здійснити продаж, дарування, міну тощо) та звузить коло потенційних покупців.

Заяву про забезпечення позову можна подати до подання самого позову, процесуально це дозволено за умови, що протяго

Суд зобов'язаний розглянути заяву про забезпечення позову та винести своє рішення щодо неї не пізніше двох днів з дня її надходження.

Водночас, у разі відповідної заяви до подання позову, заявник повинен пред'явити позов протягом десяти днів.

 

Крок 5. Вчинені дії “нових власників” є протизаконним та кримінально караними.

Наразі чинний Кримінальний кодексу України не містить статті за так зване “рейдерство”, однак звернутись із заявами щодо незаконного заволодіння вашим майно третіми особами в наслідок вчинення шахрайських дій (ст. 190 КК України), або ж підроблення документів (ст. 358 КК України) ви маєте вагомі підстави.

Крім того, ініціювання кримінального провадження дозволить накласти арешт на майно також і в кримінальному провадженні, а тиск на “рейдерів” почнеться відразу з кількох сторін (вашого та правоохорнців).

 

Крок 6. Діючи на “юридичних” фронтах протистояння з рейдерами потрібно обов'язково пам'ятати про фізичну безпеку квартири.

Так, нові власники захочуть досить швидко дати про себе знати та “попросять” вас залишити квартиру. Слів та інструментів при цьому вони, переважно, не підбирають, а намагаються примусово фізично висилити законних власників з квартири, замінити замки чи навіть двері, підселити до квартири третіх осіб (як правило безпритульних, осіб ромської національності, колишніх ув'язнених тощо).

Встановлення нових дверей, додаткових замків, камер, систем безпеки типу Ajax, а також укладання договору з охоронною фірмою, є тими необхідними кроками, які як окремо, так і сукупності своїй дозволять захистити квартиру від фізичного проникнення третіх осіб.

Подальші кроки тісно пов'язані з вищенаведеними, адже розгляд справи в суді може тривати роками, а кримінальне провадження слідчий, з огляду на завантаженість, може «відкласти до кращих часів», а саме провадження з часом закрити у зв'язку зі спливом строків досудового розслідування.

У свою чергу, швидкість та успішність боротьби про рейдерів буде залежати від вашої залученості та готовності витрачати свій час, а також кошти, першочергово на кваліфікованих юристів.

Сподіватись, що ви самостійно зможете себе захистити, у тому числі і юридично, можна, однак у даних категоріях справ відлік часу іде на хвилини, а бажання «зекономити» на юристах може коштувати вам квартири, як би це парадоксально не звучало.

 

Як вберегти свою нерухомість?

Після успішного поновлення права власності на квартиру, а ще краще до “крадіжки квартири”, радимо досить ретельно зберігати усі правовстановлюючі документи на квартиру та мати їхні нотаріально посвідчені копії.

Не менш важливим є постійний моніторинг Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на предмет потенційних змін щодо права власності на квартиру, появи різноманітних обмежень (іпотеки чи застави) тощо.

Цю інформацію можна відслідковувати за допомогою сервісів SMS-маяк та OpenDataBot, які діють як безоплатно, так і за символічну щомісячну плату.

Безумовно, що з огляду на вартість квартир, додаткові витрати на відстеження подібної інформації виглядають для багатьох безглуздою витратою коштів, однак, як показує практика, дешевше та ефективніше боротьбу з рейдерами вести тоді, коли шанси на її початок зведені до мінімуму.

Задати питання
Ми допоможемо вирішити ваші проблеми
Усі новини