Мораторій на стягнення майна як забезпечення валютних кредитів закінчився
23 вересня закінчився строк дії мораторію на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті.
Чи варто через це боржникам готуватися до запеклої боротьби за своє єдине й більше не “мораторне” житло?
Чи є шанси в боржників взагалі нічого не платити або ж і надалі сподіватись, що все мине, і банк чи інша фінансова установа (так звані колектори) не відберуть іпотечну квартиру?
Захист боржнику потрібно шукати в суді чи намагатися врегулювати спір у досудовому порядку?
Відповіді на ці болючі питання, а також низку інших міркувань, викликаних закінченням терміну дії мораторію на стягнення майна, наведено в цій статті.
Коротка передісторія
Часи, коли долар США був по 5 грн, а кредити роздавалися наліво та направо, залишились у вже далекому 2008 році.
Величезна доступність кредитів та людська необачність, легковажність, необхідність або ж інші мотиви спонукали брати споживчі кредити на суми в 100, 200, 300 й навіть більше тисяч доларів США. Цим самим більшість боржників порушила одне з ключових правил фінансової грамотності – брати кошти в борг (кредит) лише в тій валюті, у якій заробляєш.
На забезпечення взятих у кредит коштів боржники переважно передавали своє єдине житло, яке 2007–2008 рр. було в 3 – 4 рази дорожче від теперішньої ринкової вартості нерухомості.
Так боржники мимоволі стали заручниками світової економічної кризи 2008 р., а також різкого зростання курсу долара США щодо української гривні в період з 2014 р., коли валюта кредиту виросла щодо гривні в 5,5 разів, а боржники опинилися на краю фінансової прірви або ж безпосередньо в ній.
З метою захисту інтересів боржників та членів їхньої родини від імовірного позбавлення єдиного житла внаслідок потрапляння в боргову пастку парламент 03 червня 2014 року ухвалив Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (надалі – Закон про мораторій), згідно з яким протягом дії мораторію не підпадали під задоволення заяви щодо стягнення на таке житло, якщо:
- житло, придбане за кредитні кошти, є місцем проживання боржника;
- у позичальника немає у власності іншого житлового приміщення;
- площа квартири не перевищує 140 м2, площа будинку не перевищує 250 м2.
Ніщо не може тривати вічно
З 2014 року до мораторію вкрай вороже ставилися банки, а натомість боржники –особливо найбезнадійніші – почали саме в ньому шукати порятунок.
Пікантності додавав той момент, що документ, затверджений Верховною Радою, не встановлював конкретний строк дії мораторію, а лише визначав, що відповідний Закон втратить чинність із дня набрання чинності законом, котрий урегульовує питання сплати основної суми заборгованості, вираженої в іноземній валюті, порядок погашення (урахування) курсової різниці, а також порядок списання пені та штрафів, які нараховуються (були нараховані) на таку основну суму заборгованості.
Неодноразові спекуляції на темі продовження мораторію давали ті чи ті преференції владі.
Однак у жовтні 2019 р. був уведений в дію Кодекс про банкрутство. Спочатку передбачалося, що разом з ним зникне й мораторій на виселення. Але його продовжили до жовтня 2020 р., потім до 21 квітня 2021 р., і ось 23 вересня закінчився строк дії мораторію. Імовірно, закінчився остаточно.
Кредитори та іптекодержателі вже на старті
Боржники, як ніхто інший, знають, що далеко не всі кредитори та іпотекодержателі чекали на закінчення мораторію, а ще під час дії мораторію вживали активних заходів щодо звернень із питань стягнення на іпотечне житло.
Переважно банки надсилали повідомлення боржнику про те, що банком з огляду на прострочення платежів за кредитом буде зроблено стягнення на майно боржника. Навіть не дочекавшися жодної відповіді, банки перереєстровували це житло на себе. Надалі відповідні реєстраційні дії скасовувалися.
Проте з 23 вересня 2021 р. іпотекодерджателі не обмежені мораторієм, а тому все ж отримання боржниками повідомлень від банків про гостру необхідність усунути заборгованість за кредитом (як і те, що в іншому разі банк забере квартиру чи іншу нерухомість, узяту в іпотеку) – це лише питання часу. Кредитори та іпотекодержателі вже на старті своїх дій щодо перереєстрації на себе права власності на іпотечне майно.
Затягувати, домовлятися чи боротися?
Тривалий час тактика затягування давала свій результат. Боржники цілеспрямовано могли ігнорувати отримання поштової кореспонденції, яка за закінченням строку зберігання потім поверталася відправнику, що свідчило про неналежне повідомлення боржника. Водночас саме через «неналежне повідомлення боржника» надалі скасовувались ухвалені реєстраторами рішення про оформлення банками свого права власності на іпотечне майно.
Натомість наразі, згідно з п. 61 Постанови КМУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у межах процедури позасудового звернення з питань стягнення на предмет іпотеки вимога іпотекодержателя вважається отриманою, якщо вона надсилалася не менш ніж двічі з періодичністю не менш ніж один місяць та повернулася відправнику у зв'язку з закінченням встановленого строку зберігання або через відсутність адресата.
Отже, тактика «ігнорування листів від банку» більше не працює. Тому в такий спосіб відтерміновувати необхідність сплати боргу більше не вдасться.
Проте багато хто боржників давно вже й так вирішив для себе, повертати чи не повертати кредитору взяті в борг кошти.
З міркувань свідомого ставлення до проблеми та боргових зобов'язань, а також з огляду на ситуацію наявності відповідної фінансової змоги в боржників переважна кількість відповідних позичальників вже дійшла згоди зі своїми кредиторами та або погасила заборгованість, або ж погодила план реструктуризації.
Водночас мораторій лишався рятівним для тих боржників, які категорично відмовлялися сплачувати борг або ж загалом не мали відповідних коштів – навіть якби банк пішов із ними на компроміс.
Переважно банки пропонують так звані лояльні, акційні, виключно для Вас (кредитора) пропозиції щодо врегулювання спору, що еквівалентно вартості квартири на момент оцінки за мінусом 10 – 15% (так звана плата за лояльність боржника).
Натомість навіть відповідні пропозиції для “безнадійних” боржників не є дієвими.
У такому разі радимо боржникам іти в площину активної боротьби й шукати захисту та порятунку в судах. Спроби в позасудовий спосіб урегулювати спір зведуться нанівець, адже взяти й відмовитися від свого потенційного права власності на об'єкт нерухомого житлового майна банк чи колекторська установа не захоче.
Рятівні соломинки
Як саме тоді захищати свої інтереси в суді та що оскаржувати?
Оскаржувати звернення стягнення на предмет іпотеки, що зроблене в період дії Закону про мораторій.
Якщо кредитор або його правонаступник перереєстрували право власності на іпотечне майно в період дії Закону про мораторій – відповідні реєстраційні дії необхідно оскаржувати.
Мораторій на стягнення іпотечного майна – надійна основа для оскарження незаконних дій державного реєстратора, на чому особливо наголосила Велика Палата Верховного Суду в Постанові від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18, зазначивши, що мораторій є підставою, яка забороняє стягувати майно боржника без його згоди. Суд установив, що навіть за наявності іпотечного застереження й подання відповідного повідомлення-вимоги на стягнення майна житло позичальника не може бути перереєстроване, якщо боржник не дав на це згоди.
Паралельно за необхідності радимо зупиняти ініційовані кредитором судові справи про виселення боржника та членів його родини з іпотечного житла.
Це не вирішить проблему, однак дасть змогу відтермінувати таке вирішення на 1-2 роки – залежно від суду, що розглядатиме справу.
Визнавати недійсним кредитний та іпотечний договори
Відповідна ситуація (маємо на увазі саме досягнення тут результативного рішення) може здатися досить фантастичною, проте це лише на перший погляд.
Перед тим як щось платити банку та визнавати факт наявності боргу варто попросити особу, яка називає себе кредитором, надати оригінали кредитних та іпотечних договорів, а також оригінали документів, що підтверджують видачу коштів.
Так, низка оригіналів кредитних та іпотечних договорів з різних на те причин (пожежі, закінчення строку зберігання, халатність працівників, передавання від ліквідованих банків до правонаступників), наразі знищені, втрачені – словом, їх немає на руках в особи, яка вважає себе кредитором та іпотекодержателем.
За умови відсутності оригіналів документів є хороші шанси (якщо бракує інших доказів, що підтверджують визнання боржником боргу) довести, що вимоги кредиторів не дійсні.
Окрім того, потенційно під час укладання договорів іпотеки могли бути порушені інші вимоги законодавства: може бракувати згоди органу опіки та піклування на укладення договору іпотеки (якщо в житлі зареєстровані малолітні діти), бракувати згоди іншого з подружжя. Цілком можлива й ситуація, що договір, яким керуються іпотекодержателі, посвідчений нотаріусом, який був позбавлений відповідних повноважень.
Установлення повноважень кредитора
У період з 2008 р. в Україні відбувся значний “банкопад”, тож перевірка належності передачі нібито новому правонаступнику прав вимоги до боржника, а також наявності в нового кредитора та іпотекодержателя відповідних повноважень (оригіналів правовстановлювальних документів) також може стати додатковою підставою для визнання недійсними вимог кредитора.
Немає іпотечного застереження – немає проблем
Одночасно з кредитним договором сторони, як правило, укладали ще іпотечний. У цьому договорі мало бути застереження про задоволення вимог банку в позасудовий чи судовий спосіб у разі порушення зобов'язання боржником.
Відповідне застереження також могло бути предметом окремого нотаріально завіреного договору.
Зміст тексту договору та відповідного застереження надзвичайно важливий.
Просте дублювання норми закону про іпотеку в договорі не означає наявність у ньому застереження й не означає визнання згоди сторін про задоволення вимог без окремого договору.
Чи є абсолютно безнадійні ситуації?
Якщо жодної з вищезазначених «рятівних соломинок» у вашій ситуації немає, усе ж можна скористатися декількома із запропонованих далі варіантів.
Реструктуризація боргу на 10 або ж 15 років.
Іти доведеться через процедуру неплатоспроможності – банкрутство, тобто через суд.
Боржник може звернутися до господарського суду та ініціювати процедуру банкрутства й погодження плану реструктуризації.
Рекомендуємо звернути увагу на те, що вимоги кредитора конвертуються за курсом Нацбанку на день відкриття провадження про неплатоспроможність; у список вимог не включають штрафні санкції та пеню; якщо кредит і відсотки щодо нього частково сплачено, обсяг вимог скорочують на більшу з величин сплачених відсотків основного боргу або відсотків загальної вартості кредиту.
Є окремі нюанси для тих боржників, у яких застава – єдине житло, і: а) це квартира площею до 60 м2; б) площа квартири не перевищує соціальну норму (13,65 м2) на кожного члена сім'ї; в) це будинок площею до 120 м2. Якщо вартість іпотеки не перевищує суму заборгованості за договором, то розмір вимог кредитора скорочують на 10%. Зобов'язання, яке реструктуризується, піде за такою ставкою: індекс ставок за 12-місячними депозитами фізосіб у гривні плюс один відсотковий;
Термін сплати боргу – 15 років, якщо позичальник і кредитор не погодили іншого.
Якщо житло під іпотекою перевищує ліміти щодо площі, то ставка буде вищою: індекс ставок плюс 3 відсоткових пункти. Термін сплати – 10 років.
Вимога від кредитора надати інше житло в разі звернення стягнення на предмет іпотеки
У статті 109 Житлового кодексу визначено, що громадянам, яких виселяють з житлових приміщень, одночасно надається інше постійне житлове приміщення – окрім хіба виселення громадян за зверненням стягнення на житлові приміщення, що були придбані ними на кошти кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного житлового приміщення. Постійне житлове приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинне бути зазначене в рішенні суду.
Схожі вимоги однозначно в очах кредитора будуть украй зухвалими, особливо якщо взяти до уваги, що відповідне житло має бути надане в межах тієї адміністративно-територіальної одиниці, що й житло, із якого виселяють боржника та його родину, а також бути за площею не меншим за встановлені санітарні норми на одну особу.
Безумовно, зазначені в статті варіанти є орієнтовним планом дій, а успішність його втілення залежатиме від низки факторів та наявної доказової бази.
Однак скасування мораторію, попри свою непопулярність, є певним поступальним кроком на шляху до відновлення банківської системи України й оздоровлення економіки від негативних наслідків світової кризи, які для нашої держави відчуваються й досі.
Водночас стягнення на предмет іпотеки (як судове, так і позасудове) має відбуватися відповідно та згідно з чинним законодавством, зокрема й щодо підтвердження кредитором своїх вимог до боржника.