Антирейдерські новації у земельних питаннях

Незбалансована ситуація, що склалася у правовідносинах з корпоративними правами та юридичними особами, призвела до зростання рейдерства у земельних питаннях. Спектр інтересів, що потребують належного захисту таких компаній з боку держави, включає наступне: юридичні особи, корпоративні права, грошові кошти на банківських рахунках, об'єкти інтелектуальної власності, контракти та ліцензії, інвестиції, рухоме та нерухоме майно, земля, природні ресурси, врожай, продукція тощо. Саме критична ситуація з рейдерськими захопленнями бізнесу агрокомпаній отримала реакцію з боку держави у вигляді прийняття законів, спрямованих на запровадження антирейдерських заходів у земельних питаннях.

Антирейдерські послуги адвокатів

Новація No1. Закон No340‐IX

16.01.2020 р. набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 р. No340-IX (далі — Закон No340‐IX). Більшість його змін стосуються вчинення реєстраційних дій, а також відносин, що склались у сфері надання у користування земельних ділянок.

Серед іншого, цим законом запроваджуються запобіжники від рейдерських захоплень земель, які використовуються агропідприємствами, зокрема шляхом подвійної реєстрації договорів оренди земельних ділянок. Крім того, відтепер захищені права орендарів на їхній урожай: якщо договір оренди землі закінчився у зв'язку з придбанням права власності на неї до моменту збору врожаю, орендар має право на збір власного врожаю, однак власник земельної ділянки має право на відшкодування збитків, пов'язаних тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім орендарем.

Встановлюється новий правочин — вимога нотаріального посвідчення договору про відчуження корпоративних прав, який відображатиметься у відповідному електронному реєстрі та вимагатиме обов'язкового посилення нотаріальним посвідченням процедури відчуження корпоративних прав на вимогу власника для захисту власного бізнесу. Така вимога може бути скасована власником у будь-який час. Більше того, Кабінету міністрів України до 01.01.2022 р. доручено провести інвентаризацію документації з землеустрою, за якою здійснювалося формування земельних ділянок та складання правовстановлюючих документів на них.

Новація No2. Закон No1952‐IV

Істотних змін зазнав і Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. No1952-IV (далі — Закон No1952‐IV). Серед низки важливих нововведень можна зазначити, зокрема, подовження строків проведення реєстраційних дій та надання інформації з Державного реєстру прав з 2 до 5 робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви. Крім того, Закон No1952-IV передбачає обмін даними між Держземкадастром і Держреєстром речових прав: державна реєстрація прав на земельну ділянку не відбудеться без даних про зареєстровану ділянку в земкадастрі. Нові записи або зміни вносяться виключно на підставі звернення заявника. Реєстратори повинні зареєструвати таке право за 5 днів з дати фіксації заяви.

Крім того, спрощено процедуру отримання витягу з Державного земельного кадастру в електронній формі, який тепер, відповідно до ст. 38 Закону України «Про Державний земельний кадастр», надається в режимі реального часу.

Новація No3. Закон No159‐IX

Були внесені зміни і до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту права власності» від 03.10.2019 р. No159-IX (далі — Закон No159‐IX). Зокрема, зменшено перелік осіб, які мають право проводити державну реєстрацію прав, шляхом виключення з нього акредитованих суб'єктів, тобто комунальних підприємств. Практика засвідчила недоцільність використання акредитованих суб'єктів державної реєстрації, оскільки значна їх кількість брали активну участь у сумнівних або взагалі злочинних реєстраційних діях.

Відповідні зміни внесені для захисту процедури відчуження корпоративних прав та реєстрації змін про юридичних осіб шляхом застосування нотаріального засвідчення справжності підписів і спецбланків. Крім того, вводиться реєстрація за місцем розташування майна. Якщо раніше існувала можливість проведення реєстраційних дій незалежно від територіального розташування нерухомого майна, то у зв'язку зі змінами відтепер вони проводяться виключно за місцем розташування майна. Це велика перевага, оскільки таке нововведення виключає можливість здійснювати рейдерські захоплення за допомогою «чорних» реєстраторів. Однак існують і певні незручності для громадян, які мають нерухомість в інших областях України — їм доведеться витрачати більше грошей і часу для проведення реєстрації такої нерухомості.

Важливо також, що Закон No159-IX зобов'язує негайно повідомляти власників про всі реєстраційні дії з їхньою нерухомістю. Для цього державних реєстраторів зобов'яжуть невідкладно повідомляти власників, обтяжувачів і користувачів нерухомості, щодо яких подано та/або отримано заяву на проведення реєстраційних дій.

Новація No4. Посилення відповідальності

Ключовим заходом щодо захисту від неправомірних дій стане збільшення покарання за порушення порядку проведення реєстрації. Фінансове покарання встановлюється на рівні 400–600 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Такі штрафи накладатимуться за порушення строків проведення державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців і громадських формувань, вимагання документів, не передбачених законом, та за інші порушення порядку державної реєстрації. У разі учинення державним реєстратором аналогічного правопорушення вдруге протягом року штраф становитиме вже від 500 до 1000 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Однак така модель не дає повних гарантій бізнесу, оскільки засвідчуючи справжність підпису на документах, нотаріуси не проводять перевірку щодо наявності обтяжень, арештів та застав. Більше того, нотаріуси не перевіряють наявність згоди другого з подружжя, власноручне підписання, повноваження представників, дотримання права на переважне придбання частки у праві спільної часткової власності тощо.

Новація No5. Антирейдерська комісія як вид захисту

Слід зазначити, що одним з ефективних видів антирейдерських послуг (заходів) для власників агропідприємств є звернення до колегії з розгляду скарг у сфері державної реєстрації при Міністерстві юстиції України (Антирейдерська комісія). Основним напрямом діяльності цієї комісії є здійснення контролю у сфері державної реєстрації та усунення порушень, які допустили державні реєстратори, з подальшим притягненням останніх до відповідальності. Однак повноваження комісії не безмежні, і розгляд скарг колегією не може підміняти судового розгляду. Та на практиці існують випадки, коли саме подання скарги на дії нотаріуса спонукало останнього самостійно виправляти допущене порушення і тим самим відновлювати права скаржника. Це стало можливим через те, що антирейдерські послуги комісії мають право застосувати до такого нотаріуса санкції, які полягають у анулюванні права на провадження нотаріальної діяльності.

Висновки

Набуття чинності зазначеними законами зробило неможливими деякі рейдерські схеми, а власники майна і бізнесу тепер мають набагато більше можливостей захиститися від незаконних дій з боку третіх осіб. Однак слід згадати нещодавню спробу невідомих здійснити рейдерське захоплення оптового ринку «Столичний» у Києві, що все ще свідчить про привабливість такого виду діяльності для окремої категорії осіб та вказує на прогалини у законодавстві України, котрі призводять до незахищеності власників агропідприємств. Крім того, низькій рівень захисту права власності не покращує інвестиційний клімат в Україні.

Наша компанія надає антирейдерські послуги адвоката для правового захисту бізнесу.