GRACERS FB pixel

Украли квартиру – что делать?

Украли квартиру – что делать?

История не одной квартиры

Рынок первичной и вторичной недвижимости в последние годы превратился в настоящую арену для борьбы.

Свои личностные противостояния проходят между риелторами, застройщиками и продавцами квартир за клиента, а также покупателями жилья за возможность приобрести лучшие квадратные метры дешевле.

Однако в тени этой борьбы находятся также лица, которых часто теряют из виду, но они всегда готовы воспользоваться удачной возможностью и завладеть квартирой законных владельцев с помощью незаконных инструментов.

Их называют по-разному, "черные регистраторы", "черные нотариусы", "воры", "мошенники", "рейдеры", но цель у данных лиц одна - завладеть правом собственности на чужую квартиру с целью дальнейшей продажи.

Отечественный рынок, что вторичной первичной недвижимости в большинстве является несовершенным, что позволяет так называемым "рейдерам" фактически "украсть" чуть ли не каждую третью-четвертую квартиру в Украине.

Историй, когда законные владельцы в самый неожиданный для себя момент выясняют, что их квартира "юридически" им уже не принадлежит – огромное количество, постоянно увеличивающееся.

Преимущественно это становится известно при попытках продать или подарить свою квартиру, сдать в долгосрочную аренду, или наоборот, когда к двери квартиры законного владельца самостоятельно или даже с полицией, или коренастыми парнями, приходит государственный/частный исполнитель и показывая большую стопку бумаг ультимативно ставит требование выселяться из квартиры, ведь скоро сюда заедет новый владелец.

Довольно страшная история из-за своей распространенности уже не вызывает особого удивления у нашего общества, однако для действительно законного владельца это настоящий шок и начало новой борьбы с "рейдерами".

Как ее начать и выиграть – давайте разбираться.

 

В тени серых схем

Спасение законного владельца начинается с выяснения, каким образом действовали “рейдеры”.

Первоначально нужно понимать, что смена юридического собственника происходит на основе какого-то правового основания, о котором законный владелец забыл, или его создали сами мошенники, подделав документы.


Да, наиболее популярными среди рейдеров являются следующие "схемы".

Схема 1. Использование кредитного договора, или договоров ипотеки, залога, поручительства или даже расписки.

Так, собственник имущества может не помнить, что когда-то брал кредит, или же выступал имущественным поручителем по кредиту знакомого или кого-то из родственников, или считать, что долговые обязательства прекращены, или даже не знать, что другой супруг имеет долговые. обязательства.

Вариантов, каким образом воспользоваться наличием долга, или его даже 1/100, существует множество.

Преимущественно это происходит путем обращения взыскания на предмет залоговой/ипотечной квартиры через своих регистраторов, которые не задают лишних вопросов, не проверяют факт надлежащего сообщения должника, наличия зарегистрированных людей в квартире и т.д.

Данный способ приобретения права собственности на квартиру не является однозначно незаконным, ведь правовое основание может действительно существовать (средства в долг могли браться), однако в большинстве подобные "договоры фантомы" могут дать о себе знать через 3, 5 или даже 10 лет, когда всплыли все сроки исковой давности.

В то же время, довольно нередки случаи подделки данных кредитных, ипотечных договоров, дополнительных соглашений к ним, или даже долговых расписок, на основании которых запускается реальный судебный процесс по результатам которого судья выносит решение, на основании которого происходят регистрационные действия.


Схема 2. Использование доверенности владельца имущества.

Так, за счет некогда выданной так называемой генеральной доверенности на все - можно действительно сделать все. Мошенники знают об этом, как никто другой.

Чаще всего на основании данной доверенности выдается доверенность в порядке передоверия на третье лицо, а в свою очередь может продать квартиру, зарегистрировать себя как собственника имущества, или же передать квартиру в ипотеку, или например в уставный капитал предприятия.

Варианты зависят от срока действия передоверия, изобретательности мошенников и наличия у них своих регистраторов.

В случае если же доверенность не выдавалась, а была подделана, то возможности мошенников становятся безграничными.

Потенциальным спасением горе-собственника имущества может стать добросовестность нотариуса, который откажется удостоверять доверенность без доверителя, однако, как известно – с подобными вопросами мошенники обращаются только к «своим нотариусам».


Схема 3. Регистрация права собственности из поддельного решения суда.

Данный способ завладения квартирой является наиболее "законным" с точки зрения действующего законодательства, однако достаточно бессмыслен, ведь проверить наличие соответствующего решения пока не проблема.

Наличие судебного решения можно проверить в Едином государственном реестре судебных решений.

Однако, несмотря на это, использование текстов поддельных решений остается в своеобразном ТОПе среди мошенников.

Особым спросом пользуется подделка решений судов, ранее размещенных на временно оккупированных территориях Украины (АР Крым, Луганской и Донецкой областей), и якобы были приняты еще до оккупации данных территорий.

 

Схема 4. Изменение черт объекта недвижимого имущества.

На первый взгляд достаточно неоднозначен способ рейдерского захвата, однако он также пользуется спросом.

Так в официальные документы вносится информация, что дом якобы разрушен или реконструирован, из-за чего изменяются его характеристики. После этого в реестр вносится новый объект недвижимости, старый удаляется или остается в реестре как дублер.


Схема 5. Отсутствие сведений о квартире в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Наибольшую угрозу для собственников недвижимого имущества составляет ситуация, когда право собственности приобретено на имущество до 2013г. (когда еще не работал Государственный реестр прав на недвижимое имущество), а сведения о праве собственности на соответствующую квартиру имеются только в БТИ и в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество после 2013г. внесены не были.

Так, именно сведения из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество являются первоисточником, позволяющим выяснить, кто является собственником недвижимого имущества.

В то же время, мошенники пользуясь этим, представляют регистратору необходимый пакет документов, в том числе и технический паспорт на имущество, и регистрируют себя или третьих лиц владельцами квартиры.

Кроме того, учитывая работу и кадровый состав современных БТИ, получение оригиналов правоустанавливающих документов на квартиру не выглядит нереальным.

В общем, перечень серых схем можно продолжать, ведь он зависит от сообразительности и изобретательности рейдеров, поэтому владельцу имущества нужно знать, что делать, если досадная, однако достаточно реальная ситуация, случилась с ним.


Алгоритм действий

Шаг 1. В первую очередь необходимо выяснить, есть ли сведения о новых владельцах в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Если "новые владельцы" являются такими пока только на словах, или на основании поддельных судебных решений, и не успели внести соответствующие сведения в указанный реестр, необходимо обратиться к государственному регистратору с заявлением о запрете совершения регистрационных действий. Действует она 10 дней. Услуга бесплатная.

В случае, когда сведения о квартире отсутствуют в реестре, а есть только в БТИ, предварительно нужно подать в государственный регистратор, государственный/частный нотариус или исполнитель соответствующее заявление и правоустанавливающие документы на квартиру. Регистратор внесет в реестр о квартире, а вас укажет владельцем квартиры.

 

Шаг 2. Если сведения о новом владельце уже внесены в Государственный реестр прав на недвижимое имущество, необходимо получить все имеющиеся сведения о проведенных регистрационных действиях, в частности загруженные в реестр сканы договоров, судебных решений, заявлений о проведении государственной регистрации и другие документы, на основании которых состоялась регистрация права собственности за новыми собственниками.

Получение этих документов является очень важным этапом, ведь это позволит определиться со схемой мошеннического завладения квартирой, оппонентами по делу и определить дальнейшую стратегию действий.

Указанные копии документов можно получить обратившись к нотариусам, или адвокатов, у которых есть специальный ключ-доступ в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.

 

Шаг 3. Получив все документы не обязательно сломя голову бежать в суд. Есть способ более быстрый и достаточно действенный – обратиться в Коллегию по рассмотрению жалоб в сфере государственной регистрации (так называемая Антирейдерская комиссия), которая уполномочена отменить проведенные регистрационные действия, при чем заявление может быть рассмотрено быстро, в течение нескольких недель с момента подачи.

Однако Антирейдерская комиссия лишена права удовлетворить жалобу даже при очевидной незаконной регистрации права собственности по мошенникам, если будет установлено наличие судебного спора по соответствующим регистрационным действиям, ведь наличие судебного спора исключает возможность удовлетворения жалобы, однако не ее представление.

Обращаем внимание, что мошенники становятся все более квалифицированными и прекрасно зная о специфике деятельности Антирейдерской комиссии, самостоятельно обращаются в суд с иском об отмене ответных регистрационных действий.

В дальнейшем это исковое заявление будет изъято истцами (мошенниками), однако драгоценное время и возможность отмены регистрации в Антирейдерской комиссии будут утрачены.


Шаг 4. Обратиться в суд с позом об отмене соответствующих регистрационных действий в суд по местонахождению квартиры, а также подать заявление об обеспечении иска путем запрещения совершения каких-либо регистрационных действий по квартире и наложения ареста на имущество.

Представление заявления об обеспечении является обязательным шагом, который существенно свяжет руки рейдерам, не позволит проводить дальнейшие регистрационные действия по квартире (в т.ч. совершить продажу, дарение, мину и т.п.) и сузит круг потенциальных покупателей.

Заявление об обеспечении иска можно подать до подачи самого иска, процессуально это разрешено при условии, что

Суд обязан рассмотреть заявление об обеспечении иска и вынести свое решение по нему не позднее двух дней со дня его поступления.

В то же время, в случае соответствующего заявления до подачи иска заявитель должен предъявить иск в течение десяти дней.


Шаг 5. Совершенные действия "новых собственников" являются противозаконными и уголовно наказуемыми.

В настоящее время действующий Уголовный кодекс Украины не содержит статьи за так называемое "рейдерство", однако обратиться с заявлениями о незаконном завладении вашим имуществом третьими лицами в результате совершения мошеннических действий (ст. 190 УК Украины), или подделки документов (ст. 358 УК Украины) у вас есть веские основания.

Кроме того, инициирование уголовного производства позволит наложить арест на имущество также и в уголовном производстве, а давление на "рейдеров" начнется сразу с нескольких сторон (вашего и правоохранителей).

 

Шаг 6. Действуя на юридических фронтах противостояния с рейдерами нужно обязательно помнить о физической безопасности квартиры.

Да, новые владельцы захотят довольно быстро дать о себе знать и попросят вас покинуть квартиру. Слов и инструментов при этом они, в основном, не подбирают, а пытаются принудительно физически усилить законных владельцев из квартиры, заменить замки или даже двери, подселить в квартиру третьих лиц (как правило бездомных, лиц ромской национальности, бывших заключенных и т.д.).

Установка новых дверей, дополнительных замков, камер, систем безопасности типа Ajax, а также заключение договора с охранной фирмой, являются необходимыми шагами, которые как отдельно, так и совокупности своей позволят защитить квартиру от физического проникновения третьих лиц.

Дальнейшие шаги тесно связаны с вышеприведенными, ведь рассмотрение дела в суде может длиться годами, а уголовное производство следователь, учитывая загруженность, может «отложить до лучших времен», а именно производство со временем закрыть в связи с истечением сроков досудебного. расследование.

В свою очередь, скорость и успешность борьбы о рейдерах будет зависеть от вашей вовлеченности и готовности тратить свое время, а также средства, в первую очередь на квалифицированных юристов.

Надеяться, что вы самостоятельно сможете себя защитить, в том числе и юридически, можно, однако в данных категориях дел отсчет времени уходит на минуты, а желание сэкономить на юристах может стоить вам квартиры, как бы это парадоксально ни звучало.


Как уберечь свою недвижимость?

После успешного восстановления права собственности на квартиру, а еще лучше к краже квартиры, советуем достаточно тщательно хранить все правоустанавливающие документы на квартиру и иметь их нотариально удостоверенные копии.

Не менее важен постоянный мониторинг Государственного реестра прав на недвижимое имущество на предмет потенциальных изменений относительно права собственности на квартиру, появления разнообразных ограничений (ипотеки или залога) и т.д.

Эту информацию можно отслеживать с помощью сервисов SMS-маяк и OpenDataBot, действующих как бесплатно, так и за символическую ежемесячную плату.

Безусловно, учитывая стоимость квартир, дополнительные расходы на отслеживание подобной информации выглядят для многих бессмысленным расходованием средств, однако, как показывает практика, дешевле и эффективнее вести борьбу с рейдерами тогда, когда шансы на ее начало сведены к минимуму.

Задать вопрос
Мы поможем решить ваши проблемы
Все новости