Мораторий на взыскание имущества как обеспечение валютных кредитов закончился

1. 23 сентября истек срок действия моратория на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте.
2. Следует ли из-за этого должникам готовиться к ожесточенной борьбе за свое единственное и больше не "мораторное" жилье?
3. Есть ли шансы у должников вообще ничего не платить или же и дальше надеяться, что все пройдет, и банк или другое финансовое учреждение (так называемые коллекторы) не отберут ипотечную квартиру?
4. Защиту должника нужно искать в суде или пытаться урегулировать спор в досудебном порядке?

Ответы на эти болезненные вопросы, а также ряд других соображений, вызванных истечением срока действия моратория на взыскание имущества, приведены в этой статье.

Короткая предыстория

Времена, когда доллар США был по 5 грн, а кредиты раздавались налево и направо, остались уже в далеком 2008 году.

Огромная доступность кредитов и человеческая опрометчивость, легкомыслие, необходимость или другие мотивы побуждали брать потребительские кредиты на суммы в 100, 200, 300 и даже более тысяч долларов США. Этим большинство должников нарушило одно из ключевых правил финансовой грамотности – брать средства в долг (кредит) только в той валюте, в которой зарабатываешь.

На обеспечение взятых в кредит средств должники преимущественно передавали свое единственное жилье, которое в 2007–2008 гг. было в 3 – 4 раза дороже нынешней рыночной стоимости недвижимости.

Так должники невольно стали заложниками мирового экономического кризиса 2008 г., а также резкого роста курса доллара США по отношению к украинской гривне в период с 2014 г., когда валюта кредита выросла по отношению к гривне в 5,5 раз, а должники оказались на краю финансовой пропасти или же прямо в ней.

В целях защиты интересов должников и членов их семьи от вероятного лишения единого жилья в результате попадания в долговую ловушку парламент 03 июня 2014 принял Закон Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте» (далее – Закон о моратории ), согласно которому в течение действия моратория не подпадали под удовлетворение заявления по взысканию на такое жилье, если:

• жилье, приобретенное за кредитные средства, является местом жительства должника;
• у заемщика нет в принадлежности другого жилого помещения;
• площадь квартиры не превышает 140 м2, площадь дома не превышает 250 м2.

Ничто не может длиться вечно

С 2014 года к мораторию крайне враждебно относились банки, а должники – особенно безнадежные – начали именно в нем искать спасение.

Пикантности добавлял тот момент, что документ, утвержденный Верховной Радой, не устанавливал конкретный срок действия моратория, а лишь определял, что соответствующий Закон утратит силу со дня вступления в силу закона, регулирующего вопрос уплаты основной суммы задолженности, выраженной в иностранной валюте, порядок погашения ( учета) курсовой разницы, а также порядок списания пени и штрафов, которые начисляются (были начислены) на такую ​​основную сумму задолженности.

Неоднократные спекуляции на тему продления моратория давали те или иные преференции властям.

Однако в октябре 2019 г. был введен в действие Кодекс о банкротстве. Сначала предполагалось, что вместе с ним исчезнет и мораторий на выселение. Но его продлили до октября 2020 г., затем до 21 апреля 2021 г., и вот 23 сентября истек срок действия моратория. Вероятно, окончился окончательно.

Кредиторы и иптекодержатели уже на старте

Должники, как никто другой, знают, что далеко не все кредиторы и ипотекодержатели ждали окончания моратория, а еще во время действия моратория принимали активные меры по обращениям по вопросам взыскания на ипотечное жилье.

Преимущественно банки присылали уведомление должнику о том, что банком с учетом просрочки платежей по кредиту будет произведено взыскание на имущество должника. Даже не дождавшись ответа, банки перерегистрировали это жилье на себя. В дальнейшем ответные регистрационные действия отменялись.

Однако с 23 сентября 2021 г. ипотекодержатели не ограничены мораторием, а потому все же получение должниками уведомлений от банков об острой необходимости устранить задолженность по кредиту (как и то, что в противном случае банк заберет квартиру или другую недвижимость, взятую в ипотеку) – это только вопрос времени. Кредиторы и ипотекодержатели уже на старте своих действий по перерегистрации права собственности на ипотечное имущество.

Затягивать, договариваться или сражаться?

Долгое время тактика затяжки давала свой результат. Должники целенаправленно могли игнорировать получение почтовой корреспонденции, которая по истечении срока хранения затем возвращалась отправителю, что свидетельствовало о ненадлежащем уведомлении должника. В то же время именно из-за "ненадлежащего сообщения должника" в дальнейшем отменялись принятые регистраторами решения об оформлении банками своего права собственности на ипотечное имущество.

В то же время, согласно п. 61 Постановления КМУ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», в рамках процедуры внесудебного обращения по вопросам взыскания на предмет ипотеки требование ипотекодержателя считается полученным, если оно направлялось не менее двух раз с периодичностью не менее одного месяца и вернулась отправителю в связи с окончанием установленного срока хранения или из-за отсутствия адресата.

Следовательно, тактика "игнорирования писем от банка" больше не работает. Поэтому таким образом откладывать необходимость уплаты долга больше не удастся.

Однако многие должники давно уже и так решили для себя, возвращать или не возвращать кредитору взятые взаймы средства.

Из сознаний сознательного отношения к проблеме и долговым обязательствам, а также с учетом ситуации наличия соответствующей финансовой возможности у должников подавляющее количество соответствующих заемщиков уже пришли к согласию со своими кредиторами и либо погасили задолженность, либо согласовали план реструктуризации.

В то же время мораторий оставался спасительным для тех должников, которые категорически отказывались платить долг или вообще не имели соответствующих средств – даже если бы банк пошел с ними на компромисс.

Преимущественно банки предлагают так называемые лояльные, акционные, исключительно для Вас (кредитора) предложения по урегулированию спора, что эквивалентно стоимости квартиры на момент оценки минус 10 – 15% (так называемая плата за лояльность должника).

Зато даже соответствующие предложения для "безнадежных" должников не действенны.

В таком случае советуем должникам идти в плоскость активной борьбы и искать защиту и спасение в судах. Попытки внесудебным способом урегулировать спор сведутся на нет, ведь взять и отказаться от своего потенциального права собственности на объект недвижимого жилого имущества банк или коллекторское учреждение не захочет.

Спасательные соломинки

Как тогда защищать свои интересы в суде и что обжаловать?

Обжаловать обращение взыскания на предмет ипотеки, сделанное в период действия Закона о моратории.

Если кредитор или его правопреемник перерегистрировали право собственности на ипотечное имущество в период действия Закона о моратории – соответствующие регистрационные действия необходимо обжаловать.

Мораторий на взыскание ипотечного имущества – надежная основа для обжалования незаконных действий государственного регистратора, что особо отметила Большая Палата Верховного Суда в Постановлении от 19 мая 2020 года по делу № 644/3116/18, отметив, что мораторий является основанием, которое запрещает должника без его согласия. Суд установил, что даже при наличии ипотечной оговорки и представления соответствующего уведомления-требования на взыскание имущества жилье заемщика не может быть перерегистрировано, если должник не дал на это согласия.

Параллельно при необходимости рекомендуем останавливать инициированные кредитором судебные дела о выселении должника и членов его семьи из ипотечного жилья.

Это не решит проблему, однако позволит отсрочить такое решение на 1-2 года – в зависимости от суда, рассматривающего дело.

Признать недействительным кредитный и ипотечный договоры

Соответствующая ситуация (имеем в виду само достижение здесь результативного решения) может показаться достаточно фантастической, однако это только на первый взгляд.

Перед тем, как что-то платить банку и признавать факт наличия долга, следует попросить лицо, которое называет себя кредитором, предоставить оригиналы кредитных и ипотечных договоров, а также оригиналы документов, подтверждающих выдачу средств.

Так, ряд оригиналов кредитных и ипотечных договоров по разным причинам (пожар, окончание срока хранения, халатность работников, передача от ликвидированных банков к правопреемникам), уничтожены, утрачены – словом, их нет на руках у лица, считающего себя кредитором и ипотекодержателем.

При отсутствии оригиналов документов есть хорошие шансы (если нет других доказательств, подтверждающих признание должником долга) доказать, что требования кредиторов не действительны.

Кроме того, потенциально при заключении договоров ипотеки могли быть нарушены другие требования законодательства: может не хватать согласия органа опеки и попечительства на заключение договора ипотеки (если в жилье зарегистрированы малолетние дети), не хватать согласия другого супруга. Вполне возможна и ситуация, что договор, которым руководствуются ипотекодержатели, удостоверен нотариусом, лишенным соответствующих полномочий.

Установление полномочий кредитора

В период с 2008 г. в Украине состоялся значительный "банкопад", поэтому проверка принадлежности передачи якобы новому правопреемнику прав требования к должнику, а также наличию у нового кредитора и ипотекодержателя соответствующих полномочий (оригиналов правоустанавливающих документов) также может стать дополнительным основанием для признания. кредитора.

Нет ипотечной оговорки – нет проблем

Одновременно с кредитным договором стороны, как правило, заключали еще ипотечный. В этом договоре должна быть оговорка об удовлетворении требований банка внесудебным или судебным способом в случае нарушения обязательства должником.

Соответствующая оговорка также могла быть предметом отдельного нотариально заверенного договора.

Содержание текста договора и соответствующей оговорки чрезвычайно важно.

Простое дублирование нормы закона об ипотеке в договоре не означает наличие в нем оговорки и не означает признания согласия сторон об удовлетворении требований без отдельного договора.

Есть ли совершенно безнадежные ситуации?

Если ни одной из вышеупомянутых «спасательных соломинок» в вашей ситуации нет, все же можно воспользоваться несколькими из предложенных вариантов.

Реструктуризация долга на 10 или 15 лет.

Идти придется через процедуру неплатежеспособности – банкротство, то есть через суд.

Должник может обратиться в хозяйственный суд и инициировать процедуру банкротства и согласование плана реструктуризации.

Рекомендуем обратить внимание, что требования кредитора конвертируются по курсу Нацбанка на день открытия производства о неплатежеспособности; список требований не включают штрафные санкции и пеню; если кредит и проценты к нему частично уплачены, объем требований сокращают на большую из величин уплаченных процентов основного долга или процентов от общей стоимости кредита.

Есть отдельные нюансы для тех должников, у которых залог – единственное жилье и: а) это квартира площадью до 60 м2; б) площадь квартиры не превышает социальной нормы (13,65 м2) на каждого члена семьи; в) это здание площадью до 120 м2. Если стоимость ипотеки не превышает сумму задолженности по договору, размер требований кредитора сокращают на 10%. Реструктуризируемое обязательство пойдет по следующей ставке: индекс ставок по 12-месячным депозитам физлиц в гривне плюс один процентный;

Срок уплаты долга – 15 лет, если заемщик и кредитор не согласовали другого.

Если жилье под ипотекой превышает лимиты по площади, то ставка будет выше: индекс ставок плюс 3 процентных пункта. Срок оплаты – 10 лет.

Требование от кредитора предоставить другое жилье в случае обращения взыскания на предмет ипотеки

В статье 109 Жилищного кодекса определено, что гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое постоянное жилое помещение – кроме разве выселения граждан по обращению взыскания на жилые помещения, приобретенные ими на средства кредита (займа) банка или другого лица, возврат которого обеспечено ипотекой соответствующего жилого помещения. Постоянное жилое помещение, предоставляемое выселяемому лицу, должно быть указано в решении суда.

Похожие требования однозначно в глазах кредитора будут крайне дерзкими, особенно если учесть, что соответствующее жилье должно быть предоставлено в пределах той административно-территориальной единицы, что и жилье, из которого выселяют должника и его семью, а также быть по площади не меньше установлены санитарные нормы на одного человека.

Безусловно, указанные в статье варианты являются ориентировочным планом действий, а успеваемость его воплощения будет зависеть от ряда факторов и имеющейся доказательной базы.

Однако отмена моратория, несмотря на свою непопулярность, является определенным поступательным шагом на пути к восстановлению банковской системы Украины и оздоровлению экономики от негативных последствий мирового кризиса, которые для нашего государства ощущаются до сих пор.

В то же время взыскание на предмет ипотеки (как судебное, так и внесудебное) должно происходить соответственно и согласно действующему законодательству, в том числе подтверждение кредитором своих требований к должнику.